"그냥 올려줄게요"… 계약갱신청구권 안 쓰는 세입자들의 진짜 속마음

 

"계약갱신청구권, 쓸까 말까?" 요즘 전세 시장에서 많은 세입자들이 하는 고민이죠. 법적으로 보장된 권리를 포기하고 보증금을 올려주는 세입자들이 늘고 있는 이유, 그 속사정과 현명한 선택을 위한 모든 것을 알려드릴게요.

전세 계약 만기가 다가오면 머리가 복잡해지죠. 저도 그랬어요. 집주인과 어색한 통화를 하고, 주변 시세는 얼마나 올랐는지, 이사는 가야 할지, 고민이 한두 개가 아니잖아요. 😊 특히 요즘처럼 전세 매물이 귀한 시기에는 '계약갱신청구권'이라는 든든한 방패가 있는데도, 이걸 쓰지 않고 그냥 보증금을 올려주는 분들이 많아졌다고 해요. 대체 왜 그런 걸까요? 오늘은 그 복잡한 마음속을 함께 들여다보고, 어떻게 하는 게 우리에게 가장 유리할지 차근차근 따져보려고 합니다.

 

계약갱신청구권, 왜 안 쓰는 세입자가 늘어날까? 🤔

임대차 3법의 핵심인 계약갱신청구권은 세입자가 기존 계약을 2년 더 연장할 수 있게 해주는 제도예요. 이때 임대료는 5% 이내로만 올릴 수 있죠. 분명 세입자에게 유리한 제도인데, 최근 서울 아파트 전월세 갱신 계약의 절반 정도는 이 권리를 사용하지 않았다고 해요. 그냥 보증금을 올려주고 재계약하는 거죠.

이유는 생각보다 현실적이에요. 바로 '2년 뒤의 불안감' 때문이에요. 갱신권을 사용해 2년을 더 살고 나면, 그 다음 재계약 시점에는 집주인이 4년 치 인상분을 한꺼번에 요구할 수도 있다는 걱정이 큰 거죠. 전세 가격이 계속 오르는 상황에서는 당장 5%만 올리는 것보다, 집주인과 원만하게 협의해서 적정 수준으로 보증금을 올려주고 더 긴 주거 안정을 꾀하는 게 낫다고 판단하는 세입자들이 많아진 거예요.

💡 알아두세요!
최근 통계에 따르면, 갱신권을 사용하지 않고 재계약한 세입자들은 평균적으로 보증금을 수천만 원 더 올려준 것으로 나타났어요[5]. 이는 당장의 금전적 부담은 크지만, 장기적으로 집주인과의 관계를 원만하게 유지하고 향후 발생할 수 있는 더 큰 폭의 보증금 인상을 피하려는 전략적 선택으로 볼 수 있습니다.

'울며 겨자 먹기'…달라진 전세 시장 분위기 😥

솔직히 말해서, 이건 세입자들이 원해서라기보다는 어쩔 수 없는 선택에 가까워요. 전세 매물 자체가 줄어든 '공급 부족' 현상이 심각하기 때문이죠. 이사를 가고 싶어도 갈 만한 집이 없으니, 기존 집에서 보증금을 올려주고서라도 계속 사는 걸 선택하는 거예요.

최근 전세의 월세 전환이 빨라지고 월세 가격도 가파르게 오르면서, 세입자들은 신규 계약보다 기존 집주인과의 재계약을 더 선호하게 되었어요. 집주인 입장에서도 갱신권을 사용하면 세입자가 언제든 3개월 전에 통보하고 나갈 수 있기 때문에[7], 안정적인 계약을 위해 보증금을 좀 더 받더라도 상호 합의 하에 재계약하는 것을 선호하기도 합니다.

예시로 보는 세입자의 고민 📝

가상의 인물, 김 대리의 상황을 한번 볼까요?

• 현재 상황: 2년 전 보증금 5억 원에 전세 계약.
• 선택 1 (갱신권 사용): 보증금 5% 인상 → 5억 2,500만 원에 2년 더 거주. 하지만 2년 뒤 시세가 폭등하면 7억 원 이상으로 뛸 수 있다는 불안감.
• 선택 2 (갱신권 미사용): 집주인과 협의해 5천만 원 인상 → 5억 5,000만 원에 2년 재계약. 당장 부담은 크지만, 2년 뒤에도 비슷한 수준에서 재계약할 수 있다는 암묵적 기대를 가짐.

김 대리는 결국 2년 뒤의 불확실성을 줄이기 위해 선택 2를 고민하게 됩니다. 이것이 바로 요즘 세입자들이 처한 현실적인 딜레마죠.

그렇다면, 세입자는 어떻게 해야 할까? 💡

정답은 없지만, 몇 가지 기준을 가지고 판단해볼 수 있어요.

1. 나의 자금 상황 점검: 보증금을 추가로 마련할 여력이 있는지 현실적으로 따져봐야 해요. 무리한 대출은 또 다른 부담이 될 수 있어요.
2. 주변 전세 시세 파악: 현재 살고 있는 집의 시세와 주변 비슷한 조건의 매물 시세를 비교해보세요. 보증금 인상 요구액이 합리적인 수준인지 판단하는 기준이 됩니다.
3. 장기 거주 계획: 앞으로 4년 이상 이곳에서 살 계획이 있다면, 집주인과 좋은 관계를 유지하며 적정선에서 합의하는 것이 장기적으로 유리할 수 있습니다.
4. 집주인과의 대화: 무조건 법대로만 하기보다는, 먼저 집주인과 솔직하게 대화하며 서로의 입장을 조율하는 노력이 필요해요. 의외로 쉽게 합의점을 찾을 수도 있답니다.

⚠️ 주의하세요!
보증금을 올려주고 재계약을 할 때는 반드시 '재계약서'를 새로 작성하고 확정일자를 받아야 합니다. 증액된 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위한 필수 절차이니 절대 잊지 마세요! 또한, 2025년 6월 1일부터는 전월세 계약 신고제가 본격 시행되어 계약 후 30일 이내에 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.

💡

갱신권 딜레마 핵심 요약

고민의 핵심: 당장의 5% 인상 vs 2년 뒤 시세 폭등

세입자의 선택: 미래의 불안감을 줄이기 위해 현재의 부담을 감수하는 경향.

시장 상황:

전세 매물 감소 + 월세 급등 = 재계약 선호 심리 증가

현명한 접근: 자금, 시세, 장기 계획을 고려해 집주인과 협의하는 것이 중요.

나의 상황에 맞는 최선의 선택이 중요합니다.

자주 묻는 질문 ❓

Q: 집주인이 5% 이상 올려달라고 하면서, 안 그러면 나가라고 합니다. 어떻게 하죠?

A: 계약갱신청구권을 사용하겠다고 명확히 의사를 밝히면, 집주인은 법적으로 5%를 초과하여 임대료를 올릴 수 없으며 계약 갱신을 거절할 수 없습니다. (단, 집주인이나 직계가족의 실거주 등 예외 사유는 존재합니다.)

Q: 갱신권을 안 쓰고 보증금을 올려주기로 합의했어요. 계약서는 꼭 새로 써야 하나요?

A: 네, 반드시 필요합니다. 기존 계약서에 증액 내용을 추가하고 확정일자를 다시 받거나, 증액된 금액으로 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야만 인상된 보증금까지 법적으로 보호받을 수 있습니다.

Q: 갱신권을 한번 쓰면 다음엔 못 쓰나요?

A: 네, 계약갱신청구권은 1회에 한해 사용할 수 있습니다. 따라서 한번 사용하고 2년 연장이 끝나면, 그 다음 계약은 집주인과 새로 협의해야 합니다.

결국 계약갱신청구권을 둘러싼 세입자들의 고민은 단순히 돈 문제를 넘어, '주거 안정'이라는 더 큰 가치를 향한 고민인 것 같아요. 법적 권리를 똑똑하게 활용하는 것도 중요하지만, 시장 상황과 나의 계획을 종합적으로 고려해 집주인과 원만하게 소통하는 지혜도 필요한 시점입니다.

이 글이 여러분의 복잡한 마음에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요. 더 궁금한 점이 있다면 언제든 댓글로 물어봐주세요~ 😊